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En España se conoce como Ley de Arrendamientos Urbanos al conjunto de normas que tienen como objetivo regular cualquier tipo de arrendamiento, dentro de lo que se conoce como derecho inmobiliario y, principalmente, viviendas y fincas urbanas.
En los últimos años han habido grandes reformas al respecto:
- Ampliación de los contratos de alquiler de tres a cinco años. Si el arrendador es una persona jurídica el plazo mínimo de alquiler será de siete años.
- Imposibilidad de aumentar la renta del contrato por encima del IPC (Índice de Precios al Consumo).
- La fianza se limita a dos meses.
- Para destinar el alquiler de la vivienda a un uso vacacional o turístico será necesario la conformidad de las tres quintas partes de los vecinos de la finca.
¿Qué regula la Ley de Arrendamientos Urbanos?
Como hemos mencionado anteriormente con la Ley de Arrendamientos Urbanos se regula:
- La renta y la fianza.
- Duración del contrato de alquiler
- Obras en la vivienda.
- Terminación anticipada de contrato.
- Gastos derivados de la vivienda.
- Fiscalidad de los arrendamientos.
- Obligaciones del arrendatario y del arrendador.
La legislación española excluye las viviendas militares, las fincas para un uso agrícola o forestal, las viviendas universitarias y las utilizadas por porteros, asalariados, empleados y funcionarios que utilizan la vivienda a cambio del servicio que prestan.
Limitaciones en la renta y fianza
La LAU (Ley de Arrendamientos Urbanos) estipula que la renta será libremente acordada entre el arrendador y el arrendatario, pero en ningún caso se podrá incrementar por encima del IPC anual y no se aumentará dicha renta por obras de mejora en los primeros cinco años.
Los gastos relacionados con gestión inmobiliaria y de legalización del contrato siempre serán a cargo del arrendador.
La fianza no podrá exceder de dos mensualidades de renta en el caso de arrendamientos de viviendas en contratos con duración de cinco años, o siete años cuando el arrendador fuese persona jurídica.
Duración del contrato de alquiler
Tras la nueva reforma de la Ley de Arrendamientos Urbanos se aumenta la duración de todos los contratos de alquiler a cinco años, siendo siete años si el arrendador es persona jurídica.
Transcurrido el plazo, si ninguna de las partes manifiesta el deseo de cancelar el contrato este se renovará durante tres años más.
Obras en la Vivienda
En una vivienda se pueden realizar dos tipos de obras
- Obras de conservación. Son todas aquellas obras que son necesarias para que el inmueble se conserve en las condiciones mínimas de habitabilidad. Este tipo de obras se deben hacer con cargo al arrendador, excepto que se trate de obras necesarias por el mal uso de la vivienda por parte del inquilino.
- Obras de Mejora. Son el tipo de obras que aportan a la vivienda una mejoría agregándole un valor adicional. La responsabilidad de este tipo de obras es del arrendador. Si la vivienda está alquilada durante la obra de mejora, el arrendatario tendrá derecho a un descuento de la renta mensual proporcional a la parte de la vivienda que no pueda utilizar a causa de la obra
Cabe mencionar que según la Ley de Arrendamientos Urbanos todas aquellas pequeñas reparaciones del uso normal de la vivienda están a cargo del inquilino.
Terminación anticipada del contrato
Un contrato de alquiler solamente se puede terminar de forma anticipada en los siguientes dos supuestos:
- Han transcurrido al menos seis meses desde la firma del contrato y el inquilino avisa al arrendador de su intención de finalizar el contrato con una antelación mínima de un mes.
- Que ambas partes establecieran en el contrato la posibilidad de desistir anticipadamente en cualquier momento
En ambos supuestos, la cuantía de indemnización debida por el inquilino es una mensualidad de renta por cada año de contrato que aun queda por cumplir.
